租房时,跟哪些人签约有风险?

发布时间:2016-08-30 20:07:37作者:小羊
来源:利发国际网原创
文章摘要:“人”不对,签了租房合同也无效,还可能会被骗钱。
租房签约时,除了房产证上登记的,有民事行为能力的所有权人,其他人签约均会带来风险。其中包括:签约人不具备完全民事行为能力、签约人为代理人、签约人为共有权人、签约人为外国人或港澳台居民以及签约人为法人主体五种情况。 概览 签约人为以上几种,对应情况及解决办法签约人为以上几种,对应情况及解决办法

一、和无完全民事行为能力的人签约有什么风险?

正常情况下,签约的双方都应是具备完全民事行为能力的主体,如果一方或者双方不具备完全民事行为能力,按照《民法通则》规定,所签署的合同是无效的。  

1.哪些是无民事行为能力的人?

(1)未成年人。《民法通则》规定,10岁以下为无民事行为能力人。10岁—18岁(不含)为限制民事行为能力人。也就是说,民事行为能力待定。但一般情况下,未满16周岁并且没有以自己劳动收入,满足自己基本生活需求,在签租房合同时都视为无民事行为能力人。 (2)精神病人。《民法通则》第十三条规定,不能辨认自己行为的精神病人属无民事行为能力人。不能完全辨认自己行为的间歇性精神病人,为限制民事行为能力的人。限制民事行为能力的人,一般也是不能进行签约的。

2.如何辨认无民事行为能力人?

(1)签约前,互相查看对方身份证,即可确认其法定年龄。未成年人的,还要查看户口本及其父母的身份证。 (2)观察其行为举止是否有明显异常,可疑时应联系其家人确认精神状态。若属于精神病人,需要查看其结婚证、户口本、或者其他能证明监护人身份的证明文件。  

3.无民事行为能力人要签约,怎么办?

无民事行为能力的人签约,必须要求法定代理人在场,由其法定代理人代理其出租或承租房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定代理人的名字 一般未成年人的法定代理人为其父母,精神病人的法定代理人为其配偶、父母、成年子女。 《民法通则》第十七条规定,精神病人的法定代理人一般为其配偶、父母、成年子女。关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的也可以。  

4.和无民事行为能力的人签约了,怎么办?

案例回放:患有精神病的小王有一天拿了自家房本去委托中介出租,因中介经纪人大意并未发现小王精神不正常。加上正好有小张求租,就让双方签订了租房合同。小张向小王交了押金及三个月租金总计一万元。结果小王的家人以小王患有精神病不具备民事行为能力为由,拒绝执行此合同。着急租房的小张交了钱又没地方住,将小王和中介公司告上法院。 法院判决:法院认为,因小王属于精神病人,不具备民事行为能力,所以该租赁合同无效。小王法定代理人应退还小张所交押金和租金总计一万元人民币。中介公司和小张协商赔偿办法,中介公司帮小张重新找到房子事情才算解决。 结合以上案例,已经和无民事行为能力的人签约的情况,较为理想的解决办法是,和对方法定代理人协商废除该合同。如果没有涉及租金、房屋交割等问题,一般都能达成共识。但如果租客交了押金、房租,法律上讲,废除合同的同时,应退还所交金钱。如果协商不能解决,租客可向法院提起诉讼,由法院进行判决。  

二、和代理人签约有什么风险?

一般租客代理人签约的风险主要表现为:代理身份是假,签署了不具备法律效力的合同,耽误房屋正常出租,但不会造成太大纠纷。而房东代理人签约造成的风险则较为严重。因不是房屋所有权人亲自签约,代理人有可能并未取得房屋所有权人同意,擅自签合同以骗取租客钱财。所以当房东签约人为代理人时,租客应格外谨慎。  

1.代理人如何认定?

只要租赁合同的签字人与房产证上姓名不符,均认定为代理人。

2.代理人需满足哪些条件,才能与其签约?

代理人需具备以下材料,才能与其进行签约: (1)房东本人(房产证上房屋所有权人)签字的《授权委托书》或经公证的《授权委托书》(如有需要) (2)代理人自己的身份证以及房东本人身份证 (3)房产证原件

3.与代理人签约,需注意什么?

(1)在审核《授权委托书》时,应和房东(租客)本人联系核实,做电话录音。 (2)有特殊情况不能当日提供委托书的,如果委托中介,可由其让代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》,在5个工作日内补交《授权委托书》。

4.和假的代理人签约了,怎么办?

如果是自己找的房子,而且已经交了钱,一般情况下很难再找到所谓“代理人”,钱是很难追回来的。如果委托的中介,可以找中介赔偿自己所交的押金和未使用的房租。   授权委托书可从住建委下载,也可自己写,下图为住建委提供的委托书样本: 一般情况下,授权委托书写法一般情况下,授权委托书写法

三、和共有权人签约有什么风险?

此项主要针对房东端,如果房屋为多人共有,在实际租房过程中极有可能引起已经签了合同,其他共有人不同意出租,导致合同无效,租客一时没有地方住的情况出现。

1.共有权人如何认定?

共有,简单来说就是房屋由两个或两个以上的人共同所有。一般婚内共同财产和共有的财产会涉及“共有人”。房产证有“共有权人”登记,即为房屋共有。需特别注意,如果夫妻婚后购买的房屋,虽然仅登记在其中一人名下且显示单独所有的,但根据《婚姻法》规定仍属于夫妻共同财产,属夫妻共有。

2.签约前,如何规避因共有权人带来的风险?

在签约人为共有权人时,签约时应尽量让其他共有权人到场。如果其他共有权人无法到场,应要求签约人出具《共有权人同意出租证明》和《授权委托书》。

3.遇到这种问题该咋办? 

案例回放:张某与儿女共有一处房屋。两年前,张某被女儿接到外地安度晚年,家中的房屋便交给小儿子管理使用。去年12月,其小儿子未征得张某及姐妹的同意,将房屋租赁给他人,租赁期限为5年,并将预收的1万元租金据为己有。今年1月,得知儿子擅自出租房屋,张某便委托女儿回老家进行交涉,要求收回房屋。可其子以已与承租人签订房屋租赁协议不得违约为由,不同意中止协议。张某无奈将儿子告上法庭。 法院判决:法院认为,被告未经张某及其他共有权人同意将该房屋租赁给他人使用,侵犯了原告及其他共有权人对该房屋的共有权利,其与他人签订的租赁协议依法应确认无效,承租人应将房屋返还给原告及其他共有权人。 法律规定:据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,共有房屋未取得共有权人同意的,房屋不得出租。 温馨提示:未经过共有权人同意而签约,作为租客,在返还房屋的同时,应当要求签约的人返还所交的押金和未使用的租金,严重时可以“违约”要求其赔偿自己违约金。如果对方不予返还,在租房时有委托中介的,应该中介让其帮忙协商解决。协商未果,可起诉到法院,让法院进行判决。   

四、和外籍人签约有什么风险?

外籍人包括外国人和港澳台居民,一般房东为外国人或港澳台居民的情况较少,所以这里只讨论租客为外国人或港澳台居民的情况。和外国租客签约常常会发生在租赁期间签证到期,无法继续履行租赁合同的风险,因而在签约时应注意: 1.在签合同前,房东应查看其护照/港澳台通行证原件,查看证件时应特别注意签证到期时间,以防止在租赁期间因签证到期被遣返,造成违约。一方面,房东要二次出租房子,浪费时间。另一方面,若有拖欠租金的情况,房东也难以追回钱财,带来经济损失。 2.签完合同后,房东应带上房本和身份证,陪同租客去当地派出所备案,办理《临时住宿登记表》,以防租客为外国间谍。 3.若房东英语不好或租客为小语种国家,还应留下翻译人员电话,以备不时之需。  

五、和法人主体签约有什么风险?(以公司名义签约) 

一般情况下,租客以公司名义签约时,如果证件齐全,不会出现太大问题。但是仍有以下三点需要注意: 1.“三证”检查。房东要检查公司“三证”,即营业执照、税务登记证和组织机构代码证,问清单位性质、办公人数等,并做好登记。 2.房屋改造。公司名义租的房大多数会作为商业用途,极有可能会对房屋进行改造,而一般情况下房屋租赁是不允许的,这一点需提前协商,在合同中明确约定 3.明确责任人。因公司人多且杂,在租房时应提前明确责任人,并留下其联系方式,出现问题与责任人协商。如果所在区域为商住两用小区,房东还应提前告知责任人并达成约定,严禁因公司活动扰民。   以上就是不同签约人在签约过程中有可能产生的风险及规避办法。在租房过程中,若有以上情况出现,一定要严格按程序来,该有的材料准备齐了再签约,切忌口头约定和承诺,以免发生问题带来不必要的纠纷和损失。 来源:《民法通则》《房屋租赁管理条例》《合同法》 利发国际租赁经理史强于时成对此文亦有贡献
账号密码登录
  1. 用户名或密码错误
  2. 忘记密码
  1. 忘记密码
手机快捷登录
别担心,无账号自动注册不会导致手机号被泄露
  1. 获取验证码
  2. 没有收到验证码?发送语音验证码
  3. 用户名或密码错误
手机号码注册
  1. 获取验证码
  2. 没有收到验证码?发送语音验证码
  3. 用户名或密码错误
  4. 《利发国际用户使用协议》
  5. 注册
找回密码
  1. 获取验证码
  2. 没有收到验证码?发送语音验证码
  3. 用户名或密码错误
  4. 修改密码
  1. 用户名或密码错误
  2. 修改密码
cookie_mapping_url lifa222