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发布时间:2016-06-07 13:56:26作者:刘向宇
来源:利发国际网原创
文章摘要:商办类项目出售,除了涉及个税、契税和增值税外,还设计土地增值税。
商办类项目产权为40年或50年,价格相比普通住宅低。出售商办类项目涉及税费较多,包括个税、契税、增值税、印花税和土地增值税。  

一、什么是商办类项目?

商办类房屋是指房屋的规划用途为商业、办公、写字楼等非住宅用途的房屋; 房屋规划用途以房屋产权相关证明上的“用途”或“规划用途”为准;  

三、出售商办类项目要交哪些税?

出售商办类项目涉及税费较多,包括个税、契税、增值税、印花税和土地增值税。 1. 增值税及附加:(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个) 2.个税:差额×20% 1)网签价大于核定价 个人所得税=(网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-网签价×10%-贷款利息-本次印花税)×20% 2)核定价大于网签价 个人所得税=(核定价格/1.05-原值-原契税-本次增值税及附加-核定价×10%-贷款利息)×20% 3.印花税 网签价大于核定价: 印花税=(网签价-本次增值税)×万分之五(买卖双方均须缴纳) 核定价大于网签价: 印花税=(核定价格/1.05)×万分之五(买卖双方均须缴纳) 4.契税 网签价大于核定价: 契税=(网签价-本次增值税)×3% 核定价大于网签价: 契税=(核定价格/1.05)×3% 5.土地增值税: 增值额×税率(税率:30%-60%) 土地增值税增值额=网签价或核定价-原值-原契税-本次增值税及附加-递增额-网签价或核定价×10% (网签价、核定价哪个大取哪个) 递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算) 税率=增值额/(原值+原契税+本次增值税及附加+递增额+网签价或核定价×10%) 土地增值税如何计算? 方法一:累进法 1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%; 2)增值额超过扣除项目金额50%且未超过100%的部分,税率为40%; 3)增值额超过扣除项目金额100%且未超过200%的部分,税率为50%; 4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 举个例子: 如果增值额100万,扣除项目金额70万。 未超过扣除项目金额(也就是70万)50%的部分是35万; 超出50%未超出100%的部分也是35万; 超出100%未超出200%的部分是30万。 即:土地增值税=35×30%+35×40%+30×50%=39.5万   方法二:速算法 1)(增值额/扣除总额)×100%≤50%的:应缴纳土地增值税额=增值额×30%; 2)(增值额/扣除总额)×100%>50%≤100%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%; 3)(增值额/扣除总额)×100%>100%≤200%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%; 4)(增值额/扣除总额)×100%>200%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。 举个例子: 如果增值额100万,扣除项目金额70万 100%<增值额/扣除总额<200% 土地增值税=增值额×50%-扣除项目金×15%=50-10.5=39.5万  
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