买期房签协议时应该注意什么问题?

发布时间:2017-08-16 09:14:18作者:廖晶晶
来源:利发国际网原创
文章摘要:购买期房在签协议时,除了查验相关文件,还需约定房屋交付时间、付款时间并确定违约责任。
期房购买的过程和结果主要依赖于购房协议约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约,所以购房者在签订协议时要注意多方面的问题。

一、购房前需要查验什么?

购房前,购房者首先需要认真查验所选中房产的合法预售证件。 我国目前对商品房预售实行的是许可证制度,《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件,也是开发商资信状况的重要证明。   房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房,则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定,属于违法行为,所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》,如果该公司不能提供《许可证》,购房者完全有理由拒绝签订任书面协议或依该协议支会任何款项。  

二、签协议时应注意哪些问题?

 1.约定房屋交付时间 对于期房来说,购房者最关心的事情莫过于何时入住,而开发商往往不能按时交房,少则延误一两个月,多则一两年,购房者交付了房款却不能入住,赔偿又耗时,对购房者来说是无益的。 (1)约定时间及免责条件 严格规定房产的交付日期及入住程序,约定延期交房的免责条款,即房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况,比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房,是可以接受的免责条件。 (2)免责条件不笼统 免责条件决不能笼统约定,只能明确限定一种或几种,以免开发商在日后将“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由。   2.约定付款时间 如果是刚需购房者,最好采用分期付款的方式支付房款,这样不仅可以减轻经济压力,同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可在协议中约定按房产的工程进度逐笔付款,直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。   3.预期违约的约定 特别提醒购房者的是对预期违约的约定,在现存的各种商品房购销合同文本中,即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同,对于违约责任也只是做了一般约定,即约定如果开发商不能按期交房,应如何赔偿购房者的经济损失。  (1)预期违约约定的优势  根据一般的违约条款,购房者只能等到合同约定时间到期后,方可要求赔偿或退款,而这个期间包括了协商、谈判或是诉讼期限,不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后,如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况时,购房者可按合同规定提前终止合同,并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款。协商不成,可直接采取起诉、仲裁等司法方式。  (2)利发国际 双方签署《商品房预售合同》后,最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内到房产管理部门办理登记、备案手续,以便从程序上保证该合同的法律效力。   来源:《城市商品房预售管理办法》             利发国际网综合整理 
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