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发布时间:2017-12-20 09:50:44作者:黄艳萍
来源:利发国际网原创
文章摘要:利发国际买卖居间合同是重要的一个环节,对中介方和委托方同等重要。买利发国际时,要注意居间费用具体的付款时间及违约责任标准都应在合同中体现,购房者应注意审查中介公司所报告的事项等。
在利发国际交易中,大部分交易合同(买卖和租赁合同)是通过房地产经纪机构居间促成签订的,一不小心就容易引起追索居间报酬、必要费用等居间合同纠纷案件那么如何避免居间合同纠纷呢?在签订居间合同时要注意什么呢?

一、什么是居间合同?

   根据《合同法》规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。居间合同又称为中介合同或中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人,接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。在利发国际市场上,居间人就是指经纪人(中介),委托人就是指买卖双方。   

二、lifa222利发国际_www.lifa222.com_利发国际官方网

   1.居间费用具体的付款时间及违约责任标准都应在合同中体现 一般来说,中介公司所出具的格式条款均约定房屋买卖的当事人,在中介公司的促成下,买卖双方同意在签约日或某一时间内支付该中介服务费,逾期支付的应按一定的违约计算标准计付违约金。 为了避免损失自身利益,委托人最好把支付中介费和中介的工作进度结合起来,约定根据工作进度按步骤支付费用,这样比较合理,也不容易引起纠纷。同时把居间费用具体的付款时间及相关违约责任内容落实到居间合同上,避免口头承诺无法兑现。    2.中介介绍不成功的,无须支付中介费 根据《合同法》第427条的规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此,中介介绍没有成功的,不需要支付中介费,但其他必要的活动开支,需要委托人支付。    3.居间人为促成合同成立隐瞒真实事实,需赔偿委托人损失 根据《合同法》第425条明确规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此可见,居间人负有将真实情况告知委托人的义务,如果居间人隐瞒重要事实致使委托人受到重大损失的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。    

三、签订居间合同需要注意什么?

   以居间合同中常见的“房屋买卖合同成立,即表明居间成功”的条款为例,这一条款对买卖双方都是极不公平的,因为中介的义务不仅限于促成双方签订买卖合同,还包括协助买卖双方办理审税、过户及交房手续;而上述约定大大减轻了中介机构应当履行的义务,加重了买卖双方的义务,属于无效的格式条款。    1.居间合同中的“霸王条款”识别方法 (1)应当在签署前识别出“霸王条款”,比如免除中介机构责任、加重买卖双方责任或排除买卖双方主要权利的,都属格式条款。必要时,可委托专业律师进行审查。 (2)如果发现“霸王条款”,就要第一时间与中介机构进行协商,要求其删除或修改,不可轻信中介口头承诺的“这些内容不重要"、"不影响买房"。如果中介机构拒绝删除或修改,建议您慎重决定。 (3)如果签订合同后,发现存在“霸王条款”,可以与中介机构沟通,协商解除已签订的合同或另立补充协议,对“霸王条款”进行修改。 (4)如因”霸王条款“产生纠纷,应通过法律途径维护自己的合法权益。必要时可先行委托律师谈判、磋商,提供解决问题的最佳方案,将损失降至最低。    2.委托人应对居间人所报告订立合同的事项进行审查 委托人应对中介公司所报告的事项作实质性的审查或进行必要的咨询,具体来说可要求中介公司提供相关资料或出具情况说明。否则一旦出现纠纷,若无证据证明中介公司在披露相关信息时存在隐瞒事实或提供虚假信息的情况,委托人则难追究中介公司责任。 委托人应注意审查以下事项: (1)房屋产权是否清晰,是否存在继承,是否存在共有人、是否取得产权证书; (2)房屋是否具备可转让条件,是否存在抵押、查封或担保等履行障碍; (3)委托代理人的授权委托是否有效合法,是否存在无权代理或过期委托; (4)相关税费的计算标准和承担主体等; (5)如果是房改房,其国有土地使用权出让金是否缴清,或业主是否将该款返还给单位。    以上就是买利发国际避免居间合同纠纷的方法,买卖双方在签订居间合同时一定看清各项条款,不要草率签署合同。     资料来源:《合同法》
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