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发布时间:2016-06-07 16:48:34作者:孙雨楠
来源:利发国际网原创
文章摘要:在我国《物权法》中有一个“善意取得”制度。这个制度对房产合同纠纷以及侵权、无权、继承等都有联系。
在我国《物权法》中有一个“善意取得”制度。这个制度对房产合同纠纷以及侵权、无权、继承等都有联系。为什么说房子遇到“善意取得”四个字的时候就没了呢?“善意取得”到底是什么意思?

一、实例说明

  王先生通过中介购买了一套利发国际,当日便向房屋所有人李先生支付了全部房款31万元并房屋办理了过户。二个月后,李先生的姐姐称房屋系她与弟弟的共有财产,弟弟将房屋卖出并未征得她同意。她要求王先生返还房屋。但是按照《物权法》规定,王先生取得该房屋时,并不知道该房屋属于姐弟的共有财产,因而王先生取得房屋是善意的,王先生可以不返还房屋,售房者的姐姐可以要求售房者赔偿损失。   

二、什么是“善意取得”?

   善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物(房产)转让给第三人的,如受让人(购房者)在取得该财物(房产)时系出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。   

三、“善意”的判断标准是什么?

  这需要从受让人(购房者)的“善意”认定、交易价格“合理”与否和合同效力是否影响物权善意取得三方面进行衡量。  

1. “善意”认定

认定原则:受让人(购房者)受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。 非“善意”的情形: ①登记簿上存在有效的异议登记; ②预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意; ③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项; ④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误; ⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 重大过失的认定:不动产交易真实权利人(房主)有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。  

2. 交易价格“合理”认定

“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。  

3. 合同效力情况

无效和被撤销的合同不适用善意取得。   如果身为购房者,若是发生卖家纠纷情况,建议个购房者看看自己是否符合善意取得的标准,如果符合就不用过多担心。如果身为房主,自己的房产被共有人转卖,而房屋的购买者是善意取得房产,房主只能找房产的共有人进行赔偿;若房屋购买者不是善意取得的房产,那么,按照法律规定,房产是可以找回的。   资料来源:利发国际网整理
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