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发布时间:2017-07-22 08:41:23作者:邵闻莉
来源:利发国际网原创
文章摘要:双方有约定时间的,可按照约定解除合同;无约定的,只能根据法律的规定解除租赁合同。
解除租赁合同首先可以通过双方当事人协商的方式,《合同法》规定,当事人可以在合同中约定解除租赁协议的条件,也可以协商后解除合同。没有约定的,承租人和出租人可以在几种特定情况下解除房屋租赁合同。

一、哪些情况租客可以解除合同?

                 在房屋租赁期间,若有以下几种情况,租客可解除合同。                      1.不可抗力原因 不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。《城市房屋租赁管理办法》规定,在符合法律规定时,或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的,房屋租赁当事人可以解除租赁合同。 如发生洪山,大水冲进房屋,使屋内的墙皮脱落,这种损坏承租人难以克服即有权解除合同。 2.租赁房屋部分或全部毁坏、灭失 《合同法》第231条规定:因不可归责于承租人的是由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或全部毁损、灭失的,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。 即租赁房屋出现问题,致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在合同有效期内不能居住的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。 如:出租人未按时交付房屋,经承租人催告后仍未在合理期限内交付的;审判机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除;权属有争议导致承租人不能使用房屋的;一房数租的;有效合同不能履行的。 3.租赁房屋危及承租人安全或者健康 《合同法》第233条规定:租赁物危及承租人安全或者健康的,即使承租人签立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。 即如果租赁物达到危及承租人的安全或者健康的程度,不管承租人是不是知悉的,承租人都可以单方面解除租赁合同。 4.不定期租赁 不定期的房屋租赁合同,承租人和出租人双方均可以随时解除合同。 《合同法》第232条规定:“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”                  

二、哪些情况房主可以解除合同?

                 在房屋租赁期间,若有以下几种情况,房主可解除合同。 1.不可抗力原因 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的,出租人可解除合同。 2.承租人未经出租人同意转租 《合同法》第204条规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。” 3.承租人未按房屋性质使用,并造成房屋损失 如承租人擅自变动建筑主体和承重结构或扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人有权解除合同。 《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。” 4.承租人未支付租金或迟延支付租金 《合同法》第270条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。” 5.不定期租赁 不定期的房屋租赁,双方当事人都有权随时解除合同。                

三、解除合同的方式有哪些?

                    一般来说,房屋租赁合同的解除方式有两种,不同情况适用不同解除方式。 1.协商一致解除 自双方当事人协商一致达成共识起,房屋租赁合同解除。 2.未按合同约定解除 如果房屋租赁合同中约定了解除合同的条件的,则自条件发生时,合同自动解除。如果当事人对合同解除与否发生争议,可向法院起诉由法院定夺。 需要注意的是,无论是房东还是租客,只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同,否则将构成违约。                      资料来源:《中华人民共和国合同法》、《房屋租赁管理办法城市》,利发国际网整理。
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