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发布时间:2016-12-09 09:16:07作者:刘姝辰
来源:利发国际网原创
文章摘要:卖房也不是你想卖给谁就卖给谁,卖房之前你得先了解优先购买权的类型,否则合同无效,房子很有可能砸手里。那么,究竟什么是优先购买权呢?优先购买权有哪些类型呢?
一、优先购买权是什么? 又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。    二、哪些人拥有房屋的优先购买权 四种人拥有房屋优先购买权: 1.承租人 即房屋租户。《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有权人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”      2.共有人的优先购买权  根据《城市私有房屋管理条例》 房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权。     3.出售公有旧房原住户有优先权  根据《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》中规定:“出售旧房时,原住户有优先权。”因此,此优先权是针对公有旧房的原住户而言。     4.原产权单位的优先购买权   根据《关于全面推进城镇住房改革的意见》职工购买公有住房,在国家规定标准面积以内的,实行标准价。购房后拥有部分产权,即占有权和使用权,有限处分权和收益权;可以继承,可以在购房五年以后进入市场出卖或出租,原产权单位有优先购买权和租用权。     所谓“优先”主要是指时间上的优先,这种优先在时间上一般规定为3个月。在条件等同时,只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后,房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。    在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下,如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律,变相侵犯他人优先购买权的,如果权利人主张优先购买权,那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。     若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权,将房屋出卖给第三人,而原共有人或承租人起诉要求优先购买,人民法院应确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。    所以,在房屋出售给第三方前,一定要提前通知房屋优先购买权人,确保租户或产权共有人已经放弃优先购买权,并签署放弃优先购买权声明,避免带来不必要的麻烦。    注:本文由利发国际网综合整理,资料来源于《城市私有房屋管理条例》《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》《关于全面推进城镇住房改革的意见》。
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