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发布时间:2016-06-16 14:03:43作者:江瑶
来源:利发国际网原创
文章摘要:原本顺利的房产交易,很有可能因为忽视了优先购买权人而出现纠纷。优先购买权到底意味着什么?该如何判定及对待呢?
有些时候,房产交易牵扯到的不仅是买卖双方,还有享有优先购买权的人。如果忽略了优先购买权很有可能被判定买卖合同无效,房产交易如何避免这样的问题发生,还需做足功课。 最常见的四种房屋优先购买权人 1、承租人的优先购买权。房屋所有人在同等条件下,必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人,或者承租人表示愿意购买该承租屋,出租人与第三人成立的买卖合同无效。相关条例规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。” 2、房屋共有人享有优先购买权。如果房屋的共有人之一要出售房屋的话,那必须在得到其他共有人的同意之下才能进行。此外,按份共有的房屋共有人在转让自己的份额时,其他共有人享有优先购买的权利。 3、公有旧住房原户主享有优先购买权。根据《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》规定,若出售方出售的房屋是公有旧房的话,那么原住户就拥有优先购买权。 4、公有住房原产权单位享有优先购买权。据《关于全面推进城镇住房改革的意见》规定,职工若购买的是公有住房的话,在购房满五年后进入市场售卖时,原产权单位可以享有优先购买权。 就青岛地区而言,公有旧住房和公有住房出售的情况较为少见,买房时需要注意的优先购买权人主要是承租人和共有权人。那承租人和共有权人如何行使他们的优先权呢? 1、承租人行使有权购买权必须满足条件 ①承租人与出租人之间必须有合法有效的租赁合同,否则承租人将无法依法享有优先购买权。但是,若出租人将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属的话,承租人也无法主张优先购买权。 ②承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。若出租人在出售之前已经通知了承租人,那么承租人必须在接到通知的15天之内行使优先购买权。若出租人决定拍卖房产并已经通知了承租人,承租人需在接到通知的5天内行使优先购买权。 ③承租人只能在同等条件下行使优先购买权。所谓的“同等条件”就是指,承租人购房的条件与第三人购房的条件是相同的,不论是在房价、支付方式还是其他方面,承租人都不会以优于第三人的购买条件买下房屋。 2、共有权人行使优先购买权需满足条件 ①共有人应当在约定或法律规定的行使期间内主张权利。若售房者在卖房之前已通知其他共有人,房屋共有人需在接到通知后的15天之内行使权利,否则将被视为弃权。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋,共有人的行使期为共有份额转移之日起6个月。 ②共有人行使优先购买权应以“同等条件”为前提。“同等前提”主要是考虑房屋价格、房款支付方式、房款支付时间以及房屋买卖的具体流程等。 ③优先购买权的行使需以有偿转让为前提。一些人在转让共有份额时并不是以买卖的形式,而是以无偿赠与的形式进行的,这时其他共有人是不能主张优先购买权的。但是,转让人的无偿赠与行为存在侵害其他共有人的情况,这时其他共有人可以主张自己的优先购买权。 注意:如果承租人和共有权人同时想购买房屋,共有人可以先于承租人行使优先购买权。 优先购买权是对承租人以及与房屋相关人员权利的维护,卖房之前要确保租客或者是共有人等享有优先购买权的人已经放弃使用权利,要求对方出示放弃优先购买权的声明,有必要的话,也可以将“放弃行使优先购买权”写进合同中,确保房屋交易合法有效。
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