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发布时间:2017-07-07 17:50:13作者:王雅婷
来源:利发国际网原创
文章摘要:交易房屋被查封是买利发国际过程中遇到的风险之一,为避免买到查封房,购房者可以通过三种方法来防范。
买家购买到查封房,可能会面临合同无效、购房手续无法履行、购房款无法追回、所有权转移登记手续无法办理等风险。需要注意的是,千万不要使用自己的首付进行解封。

一、什么是查封房? 

 

1.查封

查封,是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。

2.查封房 

通俗来讲,查封房就是指“贴上封条,不准动用”的房子。在法律上,查封房是指在房屋交易过程中,交易标的房屋即所要买卖的房屋,实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。   

二、什么情况下房子会被查封?

  在实际操作过程中,常见的查封房有以下8种:

1.诉前保全的房屋

诉前财产保全属于应急性的保全措施,目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。例如,卖方小李将房子卖给买方小明,买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款,事后发现卖方小李有欺诈行为,根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间,为防止买方所付钱款被转移,这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。 

2.产权不明导致纠纷的房屋 

即房屋产权人不清晰或者有多个产权人互相之间产生纠纷的房屋。 

3.交易房屋系一房多卖 

即出卖人先后或同时以多个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给不同的买受人。

4.交易房屋存在高额抵押 

如房主急需用钱,将自己的房子抵押变现,而高额抵押在资不抵债的情况下,房子会被查封。 5.产权人涉及债务纠纷较多; 6.产权人涉及恶意转移、变卖房产 7.交易过程中,产权人有违法行为 8.执行案件中,暂无履行能力或无其他可供执行财产的。 如何防范查封房风险如何防范查封房风险

三、如何避免买到查封房? 

  作为购房者,为避免买到查封房需注意以下三点: 

1.签约前检查房主是否进行过房屋核验 

为避免签订合同之后发现房屋被查封,在签订买卖合同之前,一定要到房管局进行核实,查询确认交易房屋是否被登记为查封、占用等其他状态;若已被查封,千万不可购买!  房屋核验的内容包括: (1)审核房屋产权性质 比如房屋是否要符合一定条件才能办理过户手续。 (2)审核房屋是否存在限制 比如被查封、抵押。 (3)审核房屋一致性 查看房本物业地址、产权人姓名是否和房管局登记的一致。 注意:签订合同之前,经核房,交易房屋未被查封,但通过一些渠道了解到卖方存在较多债务纠纷,此时,买方也要谨慎购买。

2.签约时将相关条款写进合同 

可以在合同里写清楚:如遇法院查封,则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。这样可以有效制约查封房风险,同时能够更好的维护买方的利益。 

3.签约后进行资金监管 

如果房屋买卖合同已经签约,这时候可以选择在交易时用资金监管的形式,而不是自行支付房款。    购买查封房是有风险的,被查封后的房产,不能进行过户、转让、抵押等内容,无论是买方还是卖方都应该尽量避免进行查封房的交易。   资料来源:《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 利发国际网整理
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