利发国际有租户,签合同应注意什么?

发布时间:2017-08-14 15:29:02作者:丁祎然
来源:利发国际网原创
文章摘要:利发国际若有租户,进行买卖时,承租人在同等条件下享有优先购买权。
当房屋处于出租状态时,承租人在同等的条件下享有优先购买权,因此,购房者签订买卖合同时应注意以下几点。

一、什么是优先购买权?

  根据《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说,承租人要在同等条件下行使优先购买权,如果没有在同等的条件下则不能行使优先购买权。 同等条件 指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括买卖的价格、付款的期限和方式等。 举个例子 有一购房者看中某出租状态中的房屋,同意以全款方式购买,而承租人只能以贷款方式购买,并无全款能力,此时承租人不享有优先购买权。  

二、房屋有租户,签合同应注意什么?

  实践中,当房屋处于出租状态时,签订合同需要注意四点。

1.卖方自行解决租约需在合同中约定

如果卖方承诺自行解决租约事宜,且要求在合同中填写未出租的,购房者一定要注意不可以。当交易房屋处于出租状态时,须将交房时间、租赁合同期限、租金、押金的数额及归属约定在合同里,以确保房屋交易时买卖双方对房屋情况知晓,并对出租事宜进行约定。

2.注意租金归属问题

当租约没有解除时,买卖合同可以这样约定租金归属问题:交易房屋每月租金为XX元,租赁期限至X年X月X日止,就房屋租金,甲乙双方一致同意作出如下约定:交房之日之前的租金归甲方(卖方)所有(含交房当日),自交房之日后的租金归乙方(买方)所有。且甲方应当在交房之日起将租赁合同的押金交付给乙方保管。 注:具体时间节点可根据实际情况变更。

3.卖方需提供《承租人放弃优先购买权声明》

根据《合同法》规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此,签约时需要出售方提供承租人亲笔签署的放弃优先购买权声明。  

三、承租人不签放弃优先购买权声明咋办?

 

根据《城市私有房屋管理条例》第十一条规定,“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二十四条第三项规定,“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。 也就是说,如果承租人不同意签署“承租人放弃优先购买权的声明”,房屋出售人应于签署房屋买卖合同的前三个月,书面通知承租人房屋出卖事宜,如承租人未明确表示购买,将会被视为放弃行使优先购买权。 利发国际有租户,租户在同等条件下有优先购买权,因此,签合同时需要求卖方提供《承租人放弃优先购买权声明》。 (资料来源:《合同法》、《城市私有房屋管理条例》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》)
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