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发布时间:2017-08-16 17:10:10作者:丁祎然
来源:利发国际网原创
文章摘要:被抵押的房屋应由卖方在限定时间内解除抵押,抵押解除了才可以进行正常的过户。合同履行中出现了纠纷,买方可以起诉,并有两种解决方案。
现实中存在很多未结清贷款即出售房屋的情况,买卖被抵押的房屋时,需要先由卖方在限定时间内解除抵押,抵押解除了才可以进行正常的过户。合同履行中出现了纠纷,买方可以依法向法院起诉。

一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事?

  房屋被抵押,常见的是原房主通过贷款购买的房屋,在贷款还清前,房屋是抵押给银行的。除此之外,也有房屋所有权人因个人债务等其他原因,将房产抵押给其他人。 所谓解抵押,简单来说是指有贷款的房子,在产权交易中心有登记,此时房子某些权利受到限制(如出售)。当贷款还完了,可以去银行拿到贷款还清证明,就可以去不动产登记中心解除抵押登记,这个过程称之为解抵押。 解抵押图示解抵押图示

二、被抵押的房屋应该如何买卖?

 

1.签订买卖合同前,对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确

买方应主动了解该房屋是否被抵押,卖方也有义务主动告知,并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。

2.签订买卖合同后,应由卖方在限定时间内解除抵押

不解押则无法办理过户手续,所以,解押是履行合同的重要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题,比如归还银行贷款。这笔钱有两个方式获得。 (1)卖方自筹 如果是由卖方自筹,买方基本上没什么风险; (2)买房首付款解抵押 如果是用买方的首付款来解押,对买方来说有很大的风险性。比如买方支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押,而卖家可能因为各种原因急需用款,把本该用于还贷的钱挪用,最终导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的,买方很有可能会面临钱房两失的局面,因此建议买方不要用自己的钱帮卖方解抵押 对策: 如果要用到买方的首付款解押,买方一定要通过合同约定及实践操作,确保相关款项用于还贷,不给卖家中间挪用的机会,但由于中间涉及到一定的风险,建议买方尽量不要用首付款帮卖方解抵押。   

三、购买被抵押的房屋出现纠纷怎么办?

  房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力,即合同应认定有效。履行出现纠纷,通常是因为卖方未按约定解押导致合同不能正常履行,这种情况下,如果买方起诉,有两种方案。 方案一:卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押,致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同,并要求卖方承担相应违约责任的,法院应予支持。 方案二:卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务,致使买方无法办理房屋过户,而买方要求继续履行合同办理过户手续的,买方要准备好资金帮卖方清偿债务解除抵押。如果买方不能代为清偿债务,对其要求过户的诉求,法院不支持。 注意:对于买家来说,需要明确的是,只有能够正常解押,才能进行过户。 根据《物权法》第191条规定“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 也就是说即使买卖被抵押的房屋合同认定有效,但只要抵押权未解除,房屋就不能办理过户手续。 被抵押的房屋可以购买,但是前提要能够正常解抵押,如果买方用自己的首付款帮卖方解抵押存在一定的风险,因此还要谨慎购买。 (资料来源:《物权法》)
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