房屋评估值的高低跟哪些因素有关?

发布时间:2017-10-26 17:29:29作者:丁祎然
来源:利发国际网原创
文章摘要:房屋评估值直接决定着贷款可贷额度。即在网签价>评估值条件下,贷款可贷额度=房屋评估值×可贷成数。
房屋评估值是买方选择商业贷款购房时,在面签后进行的步骤,简单的说就是银行对所购房屋进行价值评估,根据评估价值来确定贷款金额。

一、房屋评估值有哪些用?

 

1.确定贷款额度

申请商业贷款或者公积金贷款购房的购房者,贷款面签后需要对所购房屋进行房屋评估。 我们所提到的贷款能够贷x成,就是根据网签价/评估值孰低原则。 举个例子:小王首套购买普通住宅,首付最低30%,即可贷70%。如果房屋评估值400万元,网签价420万,那么小王可贷400万×70%=280万。

2.交易价格参考

(1)评估值和市场价的关系 评估公司所出具的评估值,一般是市场价的80%~90%左右。即一套市场价500万的房子,评估值可能在400万~450万之间。 (2) 房屋评估所需费用 住宅的商业贷款评估费为1000元,评估费由中介机构公司代为收取,转交给评估公司。外资银行不需要缴纳评估费。

3.解决房产纠纷

房屋评估的另一个重要的作用,就是解决房产纠纷。 举个例子:小王和小李是夫妻,共有一套房。后因夫妻不和离婚,房子对半平分。在这种情况下将房屋分割成两半是不可能的,所以就需要房屋评估。也就是说,如果房屋评估400万元,那么房屋所有权人需要向对方支付200万元作为析产钱款。  

二、评估值的高低与哪些主观因素有关?

 

1.房屋楼层:

塔楼:中间层(6-15层)>高层(15层以上)>底层(5层以下) 板楼:中间层(2-4层)>1层>(5-6层)

2.房屋利用率

房屋利用率越大,价钱越高(计算方法:房本测绘页中公摊系数,公摊系数越小,房屋利用率越大)。

3.房屋朝向

塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北 板楼:南北>双南>东西>东向

4.楼龄

年代越新,房价越高(年代新,房屋折旧率低,贷款相对多) 除此之外,房屋的面积、户型、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估值的高低。  

三、评估值得高低与哪些客观因素有关?

 

1.市场行情

房屋评估值受市场行情影响很大。根据一般规律,如果某区域房屋价格持续上涨,银行会根据市场行情,调整房屋每平方米估值上限,以达到与市场价格协调的目的。

2.地理位置

小区中间位置均价大于小区周边位置(临街) 城市发展中心房屋估价大于城市郊区房屋估价

3.未来发展规划

城市未来发展规划,影响房价的未来走向,同时也会影响银行对房屋的评估值的高低。 房屋的评估值对于贷款成数、估价参考、离婚析产等均起到重要作用,购房者可以根据上述影响房屋评估值的因素对房产进行简单估值。 (资料来源:中国人民银行)
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