卖房时怎样才能最快拿到尾款?

发布时间:2017-11-02 15:12:46作者:丁祎然
来源:利发国际网原创
文章摘要:买方的付款方式、交易中的意外情况等都可能影响交易时间!未雨绸缪,减少不必要的周折,可以大大缩短交易周期,最快拿到房款。
从买卖双方达成交易意向开始,到最终卖方收到尾款为止,这个过程需要一定的时间。理论上,买方选择全款购房,卖方可以最快拿到尾款。当然,交易过程中的小波折可能拖慢收款进程。

一、选择哪种付款方式,最快拿尾款?

  从目前的交易流程来看,全款最快拿尾款。 买方付款方式从面签到批贷耗时排序: 全款<贷款; 商贷<公积金贷款<组合贷款 即: 1.买方全款购房,毋庸置疑卖方拿尾款最快。 2.如果买方选择贷款,商贷在速度上略占优势,但差距并不明显。 3.公积金贷款相对商业贷款来说,速度更慢一些。 4.组合贷款最慢,所以如果急需拿钱,需认真考虑打算申请组合贷款购房的买方。 合同是怎么规定的? 值得注意的是,在《房屋买卖合同》以及《补充协议》中只规定首付款交付时间,而并没有明确的条款规定收尾款的时间,所以什么时候收到尾款要由流程进展决定。 资金监管房款解冻速度 全款购房一般15个工作日结束资金监管,贷款购房一般22个工作日结束资金监管。  

二、怎样减少交易意外,最快拿尾款?

  交易意外指的是因为个人或者其他原因,原本可以提前解决亦或可以避免的问题,但在进行到某个环节才发现,导致交易流程停滞。

1.常见的交易意外情况有哪些?

交易意外主要体现在三个方面:银行没有按预期批贷、证件信息与实际不符导致手续无法办理、资料不齐或失效导致流程无法进行。 (1)银行不批贷 产生原因:没有提前进行个人信用评估,买方信用不好,导致在面签后初审不通过,银行不批贷。 直接结果:根据合同约定,买方可选择自行凑齐或继续向其他银行申请贷款,这将大大拖延卖方拿尾款时间。 (2)证件信息与实际不符 发生环节及不符情况发生环节及不符情况 产生原因:买卖双方没有对自己的证件信息做到及时更新。 直接结果:交易流程卡在某一环节。例如:如果买方的身份证和户口本登记地址不一致(人户分离),资质审核根本无法通过,需要重新办理身份证,耗费额外时间及精力。 (3)资料不齐全或失效 特殊情况需提交资料特殊情况需提交资料 产生原因:对特殊材料的提供不敏感,对已失效证件抱有侥幸心理。 直接结果:不同性质的房子,相关材料如有缺失,都会导致交易流程停滞或延缓。 举个例子: 卖方小张和买方小王达成交易意向,签署《房屋买卖合同》,但是出售房子的消息小张并没有告诉租户小刘。很快小刘得到消息,提出小张和小王之间签署的合同无效,并提出行使优先购买权的要求。因此交易流程陷入僵局…… 所以,提前取得应索取的材料,可以避免交易环节出现纠纷以及其他意外情况发生,影响流程进行。

2.怎样做有助于最快拿到钱?

未雨绸缪,才是低成本的提速办法。 (1)卖方提前房屋核验,买方提前信用评估 可行性分析: 卖方:提前进行房屋核验可以节省时间,当然和买方资质审核同时进行也是可以的。 买方:提前进行信用评估有助于买方了解自己的信用状况,提前做出举措降低被银行拒贷的风险。 (2)提前更正证件信息,保证登记信息与实际相符 可行性分析: 卖方:对于房产证上的地址与实际不符的,应提前到不动产登记中心换利发国际本。婚姻状况与户口本登记不符的,到当地派出所进行修正。此过程可在交易之前完成。 买方:对于人户分离、婚姻状况与户口本登记不一致情况,建议在购房前完成变更。 (3)备齐材料,提前调档 可行性分析: 卖方:《放弃优先购买权声明》或《配偶同意出售证明》可以提前备好,以防因此拖延流程。 买方:买方身份证、居住证要保持在有效期内。提前确认两个证件是否有效,如已过了时效期需及时更新补办。  

三、哪些不可抗力会影响拿房款的速度?

  除以上问题的拖延会影响交易流程的进展,另有很多不可抗原因会造成交易周期延长。

1.缴税及过户或需预约

理论: 对于成交量大的区域,缴税过户需要预约,按照预约时间到相关部门办理缴税、过户手续。而对于另一部分城区不需预约,直接到相关部门排队取号办理即可。 实际: 预约缴税过户号并不那么容易,如遇到房产交易量大的时候,可能需要几个月的时间。

2.放款时间受银行限制

理论: 对于商业贷款来讲,批贷后并不会对放款时间做出承诺,但是一般速度很快。 实际: 其实银行的放款时间也受很多因素的影响,比如短时间内贷款申请量很大,很可能导致银行储备资金不足,导致放款时间延期。 如果卖家急需资金,那么选择有能力全款的买家,尽可能避免交易过程中的意外情况,未雨绸缪,便可以最快最顺利收到全部房款! (资料来源:婚姻法、中国建设银行)
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