夫妻一方私自卖房,所签合同有效吗?

发布时间:2017-11-15 15:38:22作者:丁祎然
来源:利发国际网原创
文章摘要:买房人在签订房屋买卖合同前,应认真审查房屋的权利状况,要求卖房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻同意处分的证明。
在房屋买卖合同纠纷中,夫妻一方在未经配偶同意的情况下擅自卖房的纠纷增多。那么这种私自卖房行为是否合法有效?

一、擅自卖房为什么会认定有效?

  我们先看一个案例: 2010年6月,妻子揭某在丈夫罗某不知情的情况下将两人位于海淀区的某处住房卖给了邓某。罗某知情后诉至法院请求揭某与邓某签订的房屋买卖无效。据法院调查,2009年1月,揭某与罗某签订协议书一份,该协议中约定房屋归揭某所有,不属于夫妻共同财产。 法院认为,本案中,在见到揭某提交的与罗某签名的协议书后,邓某有理由相信房屋归揭某个人所有,邓某以合理价格购买上述房屋,并已办理了该房屋的过户手续,应依法取得房屋所有权。所以,法院判决,揭某与邓某的合同是有效的。  

二、符合哪些条件交易有效?

  根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益。”  同时,《婚姻法》中对夫妻一方私自卖房有明确的规定,“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。” 也就是说,夫妻一方擅自卖房如果符合以下三个条件,交易即为有效。 1、买方购买时是善意的。即买方尽了合理的注意义务。在上述案例中,邓某已经看过房产证、个人财产协议书,因此邓某有合理的信赖依据,应推定为善意。 2、合理价格。即成交不过分低于市场价格。 3、完成过户。即完成房屋权属的转移。 所以,在上面的这个案例,如果房子还未过户,且经过核实,揭某与罗某提供的赠与协议属揭某伪造,罗某有可能追回房产,但房子已经过户,且邓某为善意并经合理价格购买,所以邓某已经取得该房屋的所有权。   

三、权益应如何维护?

  对夫妻不知情一方来说,有权分割所卖房产所得;对于买方来说则要审查清楚房屋的权利状况。

1、对夫妻不知情一方来说

需要明确的是,尽管符合法定条件,夫妻一方私自卖共有房产行为有效,但所得价款依然是夫妻共同财产,所以受损一方有权分割这部分财产,另外,离婚时可以要求损害赔偿。《婚姻法》规定,“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”

2、对买方来说

(1)要求提供配偶同意出售证明 买房人在在签订房屋买卖合同前,应认真审查房屋的权属状况,要求卖房者提供确保有权处分所售房屋的证明或配偶同意处分的证明,尽量保留夫妻双方同意卖房的证据。 (2)最好夫妻当面签字 最好要求配偶到场当面签署《配偶同意出售证明》,如果不能到场,由业主本人提供《配偶同意出售证明》;如果卖房时配偶无法同时到场,应要求出售方提供公证委托等手续。 (资料来源:《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)、《婚姻法》)
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