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发布时间:2017-04-26 14:56:01作者:周啸宇
来源:利发国际网原创
文章摘要:未成年人在未取得监护人同意情况下不能处置房产,签署的合同为无效或者效力待定合同。
未成年人不能擅自办理房屋买卖手续。未成年人作为房屋所有权人未经其法定监护人同意或事后追认,与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的,该合同无效。所以,未成年人出售房产还需监护人出面处理。 一、未成年人自己能卖房吗? 不能。未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同是无效的。 原因及法律依据: 按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定代理人代为办理。 《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款:无民事行为能力人实施的民事行为无效。 《合同法》第 47条规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。 举个例子: 16岁的小张独自通过中介公司将自己所有的房屋出售给王先生。双方在当天签订《房屋买卖合同》,同时小张收取了王先生房屋定金1.5万元。3天后,小张的父亲知道小张将房子卖出去的事情之后,立马与中介公司取得联系,说明了小张是未成年人的情况,要求解除签订的合约,表示不再继续履行合同。但是未得到买方同意,于是小张父亲上诉法庭,要求裁决《房屋买卖合同》无效。 法院判决: 法院确认小张确实为限制民事行为能力人,遂判决限制民事行为能力人小张与王先生及第三人中介公司签订的《房屋买卖合同》无效,小张退还王先生给付的1.5万元定金。 法律规定: 《合同法》第47条规定,限制民事行为能力人订立的合同,除非经法定代理人追认后,该合同有效,否则合同无效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。   二、未成年人的房子该怎么卖? 孩子未成年,房产若是登记在孩子名下,房屋出售要其监护人(父母)代为办理。出售未成年孩子名下房产最重要的一步就是做监护公证,声明不损害被监护人利益,并保证房屋出售后所得款项全部用于被监护人的学习和生活,然后带好公证书及其他相关材料才可办理房屋产权转移手续。   售房前办理监护公证: 办理监护公证分两步:首先电话咨询公证处所需材料,之后携带材料到公证处办理监护公证。 1.提前咨询公证处 根据家庭情况,咨询公证处办理监护公证所需材料。 2.携带必要材料到公证处办理监护公证 所需材料: 1)监护人及被监护人的有效身份证件; 2)监护人及被监护人的《居民户口簿》; 3)委托他人的,提供受托人的身份证件,手写委托书(写明因何原因委托谁办理何种公证,本人签名); 4)监护人证明; 5)公证处所需的其他要件。 在办理完毕监护公证之后,父母就可以携带监护公证以及售房必要材料出售未成年孩子名下的房产了。     三、未成年人卖房还有哪些问题要注意?   Q1:未成年人都是属于限制行为能力或无民事行为能力人吗? A:不一定。16周岁以上不满1 8周岁的人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。其与他人签订的合同如果内容合法,则为有效合同。 Q2:既然卖房这么麻烦,父母能再要回来吗? A:当然不能擅自要回。如果是给孩子在办理过户之前,父母可以随时终止过户流程。但是如果已经办理完过户手续,那么根据《物权法》,对房屋产权也制定了更加明确的保护。孩子已经获得房子的产权,即赠与的房子,除了法律规定的以下情形,是不得擅自撤销的。 1)赠与人有抚养义务不履行; 2)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属; 3)不履行赠与合同约定义务。 Q3:父母双方出资给孩子买房,离异后房子归谁? A:离婚时父母不能分割此房产,该房屋暂由获得该小孩抚养权的一方代为管理。如果需要出售,代为管理一方还应得到原配偶签署的同意出售声明。抚养人取得监护公证之后才可以处置子女名下的房产。 Q4:哪些情形算是“为被监护人的利益”? A:根据司法实践,以下情形可以视为“为被监护人的利益”: 1)作为监护人的父母为了未成年人的教育,比如支付学费等,需要处理未成年人房产的。 2)作为监护人的父母为了未成年人的健康,比如治病等,需要处理未成年人房产的。 3)根据《侵权责任法》第三十二条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的,从本人财产中支付赔偿费用”,作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款,需要处理未成年人房产的。 4)未成年人的房产遇合法拆迁,作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》,而处理未成年人房产的。 5)作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买利发国际改善居住条件时,且购买的利发国际价值等于或大于旧房的价值,而处理未成年人房产的。   由此,买房如果落孩子的名字,有利也是有弊的 总之,未成年人名下的房产,需要监护人代为处置,并需提交监护公证以及为被监护人的利益的保证书。   资料来源: 《物权法》 《合同法》 《民法通则》 《侵权责任法》
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