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发布时间:2017-02-17 10:47:18作者:张彩明
来源:利发国际网原创
文章摘要:贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的,如果出售必须首先还清贷款。不过,在厦门利发国际交易市场,贷款没还清就出售的案例还是很多的,也有常规的流程可以参考。
贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的,如果出售必须首先还清贷款。我国《城市房地产管理法》有明确规定:“已经抵押,并且未经抵押人同意而出售的房屋是‘不能转让’的。”   不过,在厦门利发国际交易市场,贷款没还清就出售的案例还是很多的,也有常规的流程可以参考。   一般来说,可以先将房子挂在房产网站上出售,或者通过房产中介,当找到合适的买家,可以直接签订“买卖合同”,只要在过户之前“还清贷款”并“解抵押”就可以了。  

一、卖房前如何还清贷款?

1.拿买家首付款还清贷款 这种做法对于买家来讲是有很大风险的,房屋一旦被查封或者资金被挪作他用,买方就面临很大的财产损失。近年来,利发国际交易风险常常就发生在这个环节上——买房人直接支付首付给卖家。由于风险频发,促使了“资金监管”慢慢成为主流,也就是买房人将首付款置于独立账户“监管”之下,等过户后再“解冻”付给卖家。   针对这种情况,厦门有的大型的中介公司,会提供“自行支付”业务,中介可作为卖方担保人,可准许买方将首付款直接交付卖方。一旦交易过程中出现问题,比如房屋查封,中介公司会先行垫付给买方。当然,“自行支付”对卖方的要求比较严苛。   自行支付用于解抵押要求卖方满足: 1)房屋无查封等限制转让的情形; 2)抵押权人最多两个,且不能同为小贷; 3)两年内征信无连续三个月或累计六个月逾期; 4)解抵押金额不超过成交价八成(注意计算方式); 5)卖方无未完结诉讼; 6)办理赎楼公证; 7)收押身份证、房本原件、银行借款合同原件、还款卡及密码; 全部条件满足,按自行支付购房款操作;如后期出现风险,中介公司按《自行支付购房款协议》约定先行垫付。 2.卖家自己凑钱还清贷款;   3.找中介或者金融机构“垫资”,成功过户后收到房款再还上。 目前有一些正规的担保公司涉及不动产解抵押方面的工作,卖方可以经由正规中介推荐,选择担保公司“垫资”,帮助自己“解抵押”,待收到房款后再还款给担保公司,完成“解抵押”流程。 为此,目前不少卖家选择第三种方式,至于谁来承担“垫资”的贷款费用,双方协商即可。  

二、解抵押的流程

1.什么是解抵押 有贷款没还清的房子,会在不动产登记中心有登记,这样的房子不能够出售或者赠与,只有把贷款还清,去抵押银行拿到贷款还清证明,到不动产登记中心做解除抵押登记后,房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。   2.解抵押的流程 解抵押首先要向银行提出申请,一般要经过八个环节。 1)打电话给贷款银行咨询提前还款事项,包括是否需要交违约金,违约金是多少等; 2)去贷款银行申请提前还款; 3)还款(在约定时间之前打款,约定时间不能是还款日的前后三天); 4)还完款次日到贷款银行办理结清手续,打印利息清单(可以抵个税); 5)到银行贷后管理中心取解押材料; 6)到担保公司(商业贷款不需要去,公积金贷款的当时没签担保协议不用去); 7)到不动产登记中心解押; 8)归档,完成解押; 注:不同银行或有不同规定,详情以贷款行规定为准。 之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押 1.他项权利证原件; 2.房产证原件; 3.受托人身份证原件及复印件; 4.户口本; 5.婚姻证明。 注:不同城区或有不同政策,详情请咨询当地经纪人。   之后,不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章,其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后就可以正常走买卖流程,进行交易过户了。   资料来源:《城市房地产管理法》  
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