卖房也需注意 别忽视优先购买权

发布时间:2016-09-19 10:28:26作者:郭小冰
来源:利发国际网原创
卖房也需注意 别忽视优先购买权文章摘要:卖房也不是你想卖给谁就卖给谁,卖房之前你得先了解优先购买权的类型,否则合同无效,房子很有可能砸手里。那么,究竟什么是优先购买权呢?优先购买权有哪些类型呢?
一、优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。 二、优先购买权的类型: 1承租人的优先购买权  根据《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护 《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 2共有人的优先购买权 根据《城市私有房屋管理条例》 房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权 3出售公有旧房原住户有优先权 根据《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》中规定:“出售旧房时,原住户有优先权。”因此,此优先权是针对公有旧房的原住户而言。 4原产权单位的优先购买权  根据《关于全面推进城镇住房改革的意见》职工购买公有住房,在国家规定标准面积以内的,实行标准价。购房后拥有部分产权,即占有权和使用权,有限处分权和收益权;可以继承,可以在购房五年以后进入市场出卖或出租,原产权单位有优先购买权和租用权。     所谓“优先”主要是指时间上的优先,这种优先在时间上一般规定为3个月。在条件等同时,只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后,房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。   在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下,如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律,变相侵犯他人优先购买权的,如果权利人主张优先购买权,那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。   若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权,将房屋出卖给第三人,而原共有人或承租人起诉要求优先购买,人民法院应确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。
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