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发布时间:2017-09-16 15:04:37作者:边尚冰
来源:利发国际网原创
文章摘要:之所以会存在延迟过户这一现象,是因为购房款中有一部分是税费,而满两年或者满五年的住房是可以享受税费优惠的。
延迟过户可能会面临违约、房屋被查封、一房多卖、房子被抵押、产权人意外身亡五大风险。  

一、为什么会存在延迟过户?

之所以会存在延迟过户这一现象,是因为购房款中有一部分是税费,而满两年或者满五年的住房是可以享受税费优惠的。下面以二手住宅为例,作简要的分析。    举个例子:以首套买房,50平米,网签价200万(高与核定价),原值150万,原契税1.5万的普通住宅为例,来看看满两年和满五年的房子比不满两年和不满五年的房子少多少税费。   满五唯一最多能省14.1万元满五唯一最多能省14.1万元 由上图可知,满2年的房屋比未满两年的少8.4万元,满五年不唯一的比未满两年的房屋少8.4万元,满五年唯一的房屋比未满两年的房屋少14.1万元。  

二、选择延期过户有什么风险?

 

1.合同很可能被认定无效

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。 延期过户的第一风险就是有可能合同被判无效。这个不仅是理论上,而且是实践中是有真实案例的。

2.交易风险

按照法律规定,房屋产权证书是认定房屋所有权的唯一合法凭证。只要房屋没有办理过户,在过户之前房屋产权仍属卖方。在双方等待过户的期限内,卖方可以将房屋再次出售、抵押,也存在由于卖方自身原因,比如涉及债务纠纷诉讼时,被第三人通过法院查封等可能性。而一旦卖房人将房屋抵押、转售或者房屋被司法机关、行政机关查封冻结,这个时候买方人的利益将无法保证。此外,当前国家对于利发国际交易的相关政策变动频繁。一旦在双方约定过户之前的时间内国家出台新的政策方针,造成房屋交易成本增加,则无疑会引发双方的纠纷,给正常交易带来影响。

3.房屋毁损风险

谁能也不能保证杭州的事情不会发生在自己身边,毕竟天灾人祸也是一种客观情况。一旦发生这种问题,房屋毁损或者失去居住价值,你和卖家谁来承担责任?

4.过户风险。

不是所有的房产都可以过户,即使房子具有房本,因为产权单位有权对于房产交易和上市进行限制。  

三、如何规避风险?

  基本没规避风险的办法。比较难,毕竟没有两全其美的方式。 有人试图用公证(包括合同公证、委托公证、强执公证等等做法)这种方式来加强合同的效力。这种做法实际上没有任何实质性的作用。公证机构是根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,也就是说,公证机关不会公证房屋的所有权属于买方,只能证明房屋买卖合同属于真实、有效,但是不能保证合同在未来依然能够得到有效执行。一旦在将来如果双方发生纠纷而进入诉讼程序,那么对于保障交易来说,公证也起不到任何作用。此外,公证本身也是可以撤销的,我们代理的案子中就遇到类似情况。 其次,维权是存在成本的。解决问题就三种途径:协商、司法、私下协商,都有各自的成本和风险。如果后期你们就过户问题发生纠纷。   资料来源:利发国际综合整理 利发国际经纪人郑登峰对此文亦有贡献 郑登峰店经理好评率:0% 0人评价主营板块:金水 文博广场 成交房源0套查看TA
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