怎样换房又快又省钱?

发布时间:2017-09-14 15:37:51作者:刘向宇
来源:利发国际网原创
文章摘要:快,主要通过买卖环节步骤同时进行,来减小换房的时间周期;省钱,主要通过步骤节点的把握,合理避税、享受贷款优惠等方式来减少支出。
换房想要又快又省钱,需要换房者和经纪人共同把握旧房的出售和利发国际的购入流程。快,主要通过买卖环节步骤同时进行,来减小换房的时间周期;省钱,主要通过步骤节点的把握,合理避税、享受贷款优惠等方式来减少支出。  

一、又快又省钱的换房方案是怎样的?

  换房人群按照旧房出售前是否有购房资质可以分为两种:没有购房资质的,只能通过先出售旧房,过完户后才能购入利发国际;还有一套购房资质的,可以买卖同时进行。而也就是这个群体,流程最复杂,操作要求也最高。 适用人群: 郑州籍家庭名下只有一套住宅的换房者,且全国范围内没有贷款记录(包括商业贷款和公积金贷款)。   换房方案: 换房方案换房方案 注: 1.解抵押需在网签前办理完毕 例如:一套正在还款的房子要出售,那么从挂牌到打网签的日子,需要将尚未偿还的银行贷款还清,之后携带解抵押的材料到网签窗口办理网签等其他环节。 2.贷款购房面签时,需要提供无房证明。(首套贷款) 按照这个思路,如果想首套贷款(名下无房且无房贷记录),换房者需要在利发国际面签之前将旧房出售,过户归档。   

二、为什么这样换房又快又省钱?

  快,无疑是在买利发国际与出售旧房流程步骤重合,尽可能缩短交易周期。省钱则是把握好对“唯一”“首套”等时间节点的认定,做到合理避税,提高贷款额度并降低贷款利率。 1.快在哪里? (2)收定金/签约和付定金/签约同时进行 所需时间:最快1天即可完成 补充说明:在实际操作过程中,出售与购入可以同时进行,即在选利发国际的同时,将旧房挂牌,这样可以缩短换房周期。 (2)解抵押环节可以在网签前任意环节开始办理 所需时间:根据旧房买方付款方式和换房者付款方式不同,时间不同。 2.哪里省钱? (1)国家首套契税优惠 步骤体现:卖旧房先缴税之后,再打新网签 原因:旧房出售纳税时检查纳税人名下房产套数,名下只有一套住房才能算“唯一”。   契税及个税征收规定 二手商品住房税费二手商品住房税费 能省多少?举个例子: 旧房:原值150万元,出售时网签价200万元(高于核定价),满五年,原契税1.5万。 新购房:网签价300万元,95平米。 如果旧房过完户后利发国际再面签、网签缴税过户等步骤 旧房出售时个税省(为买家省个税就相当于可以多卖钱):(网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%)×20%=5.7万(此处为估算,以地税实际计算结果为准) 新购房契税省:300万×2%-300万×1.5%=15000元 合计:11.7万 (2)贷款优惠 步骤体现:旧房无贷款记录,即过户出房本后办理新购房的网签 原因:面签审核时,要对买方名下房产进行核实。只有将旧房过完户,拿到“无房证明”,才能进行面签手续。 公积金贷款和商业贷款对贷款成数、利率等的规定 商业贷款和公积金贷款政策商业贷款和公积金贷款政策 以首套商业贷款为例,首套首付最低为30%,利率上浮10%,但二套就需要60%, 利率上浮20%。同样是贷款100万,首套月供为5609元,二套月供为5919元,月供相差310元。  

三、这样换房有什么优缺点?

  以上换房流程为先将旧房出售后再购入利发国际,这样做相对于先购入再出售,可以省下税费并且节省时间。由于这种换房方式,需要严谨的换房流程的把握和时间节点的把握。 1.关于换房节点  换房周期可能较长,对于收款与付款的时间,一定要在合同中写明,并保证为自己预留充足的时间周期。 2.对于资金充足,担心卖房后房价上涨的换房者(家庭) 如果是家庭,且名下只有一套住宅,可以选择先购入第二套住宅,再择合适的时机出售旧房。这种换房方案需要缴纳更多的税费,同时贷款也会有诸多限制,适合资金充足的换房家庭。 总结下,之先卖再买的优势更加明显: (1)为了做到家庭“唯一”,如果满五年即可享受税费优惠,那么新购房不要在此之前过户。 (2)利发国际缴税时,旧房已经过户,即可开具“无房证明”,算首套购房,可以享受契税优惠。 (3)如果换房者需要贷款面签,即在旧房过户之后再办理新购房的面签(提供无房证明),享受首套贷款优惠。 当然,这种方式有一个明显的劣势:环节难以把握。连环单如果旧房出售环节房款不能按约到位,而自己也没有周转资金,就容易造成违约风险。   资料来源:郑州利发国际整理 利发国际经纪人郑宇辉对此文亦有贡献 郑宇辉店经理好评率:0% 0人评价主营板块:金水 科技市场 成交房源3套查看TA
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