连环单风险:买方违约换房者资金链断了怎么办?

发布时间:2017-09-16 15:00:21作者:刘向宇
来源:利发国际网原创
文章摘要:换房者因为买方的违约导致不能按约履行购房合同,需要承担相应的违约责任。但是换房者可以要求买方(根本违约方)承担自己的损失。
换房者因为买方的违约导致不能按约履行购房合同,需要承担相应的违约责任。但是换房者可以要求买方(根本违约方)承担自己的损失。通常而言,大部分因为买方违约不能及时收款,导致换房者违约的情况,都是通过双方协商解决。  

一、什么是连环单?

  连环单在法律上并没有明文规定,结合实际的房屋交易经验来看,连环单就是换房人在卖房的同时还要买房,或者换房人在买房的同时出售所属房产。 连环单的本质:一笔完整的房屋交易需要另一笔买卖交易为基础。 在实际的交易过程中,还有很多买卖交易连环在一起,我们称之为“多连环”。 举个简单的例子:乙卖房给甲又购买丙的房产,而丙将房产卖给乙又购买了丁的房产。这样,甲乙丙丁就构成了多连环。

 

二、买方违约,资金断裂怎么办?

  对于换房者而言,很多时候会提前签订购房合同、付定金,再出售自己所属的房子,利用出售房子的资金购入利发国际。而这个过程就是风险很大,为什么?  

1.高风险原因

甲想换乙的房子,与乙签订购房合同。之后甲出售名下房子给丙,想用出售房款购入乙的房子。结果丙违约,甲不能按时收款导致与乙的合同不能如期履行,致使甲也违约。 所以,在一个连环单中,如果换房者的买方违约,很容易导致换房者因不能支付房款造成连续违约。  

2.损失该谁负?

在实际操作中,不乏类似的案例。 A为了给孩子上学,准备卖掉自己位于中原区的房子,买另一套位于金水区区的教育资源配套的房子。两个月后,B看上了A的中原区的房子打算做婚房。双方通过中介以600万的成交价签署了买卖合同,签约当天B支付了1万定金。同日,A也通过中介签署了自己看好的位于金水区的买卖合同,并支付给出售人C 10万定金、居间服务费4万元。 纠纷产生: 签约后,B按照合同约定支付A 19万购房款,可没想到接下来B却没有通过资质审核,于是B要求A返还定金和购房款。A因为是连环单,如果不能顺利拿到房款还会损失给C 10万元定金,A随即表明自己不会返还B任何款项。B于是将A告上法庭。 法院判决: 1.解除B与A签订的《郑州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》 2.解除B与A、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》 3.A于判决生效后十日内返还B购房款十九万元 4.B于判决生效后十日内支付A定金损失十万元,居间损失四万元。 案情分析: 这个案件里,因为购房人B不购房导致换房人A已经购买的另一套房屋无法继续履行,就要因此承担无法继续履行而产生的违约责任并赔偿损失。这个违约责任发生的根源就是购房人B毁约造成,那么换房人A的损失应该由毁约人B承担。  

3.资金链断了除了索赔还有别的办法吗?

除了上诉法院,常规的解决办法: 违约方与换房者协商赔偿事项。 这是最常用,也是最便捷的解决办法。协商主要有几个关键点: a.要不要赔? 换房者换利发国际的合同违约,需要与出售方协商赔偿。购入换房者旧房的买方违约,需要与换房者协商赔偿,还包括因为其根本违约导致换房者违约的附带责任。 b.赔多少? 一般情况,违约的买方是要赔付换房者定金,以及换房者赔付给购入利发国际那一方的定金,但是具体赔付多少可以自行商议。  

三、如何避免这种情况的发生?

  连环违约情况,最多发生买方违约,换房者资金链断裂,并且房价上涨,很容易导致卖房者不想出售此房的情况下。 1.资金链断裂导致逾期违约的,换房者按照合同规定赔付定金。如果已经签署买卖合同,则可能按照合同约定赔付房款的20%。 2.利用补充协议,补充约定如果购房人因换房未按期支付房款导致违约,其结果及损失应如何确认。 3.自行交易换房者,应详细了解合同中房款支付方式、过户、交付房屋之间等节点,对时间进行认真推算。如果有政策及时间把握不准的,提前和相关部门了解确定。 换房过程时间较长,连环单一旦一方违约就可能涉及多方违约。换房前,事先告知房屋买方自己的换房背景,留足付款时间,以防违约。   资料来源:郑州利发国际整理 利发国际经纪人郑宇辉对此文亦有贡献 郑宇辉店经理好评率:0% 0人评价主营板块:金水 科技市场 成交房源3套查看TA
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