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西郊,行家眼中或成记忆,大虹桥辐射下又将何去何从?

文章摘要:十里洋场的上海滩流传着这样一句话——富在外滩,贵在西郊。纵观上海豪宅市场,以外滩沿线、陆家嘴为代表的浦江豪宅,与国宾馆三公里范围内的西郊豪宅可谓顶级豪宅的两极。前者高调外露,后者低调隐秘,前者标榜上海的封面,但后者更懂身份的尊贵;在行家眼中,能够在名流聚集的西郊拥有家业,才能真正说明一个人的地位。
十里洋场的上海滩流传着这样一句话——富在外滩,贵在西郊。纵观上海豪宅市场,以外滩沿线、陆家嘴为代表的浦江豪宅,与国宾馆三公里范围内的西郊豪宅可谓顶级豪宅的两极。前者高调外露,后者低调隐秘,前者标榜上海的封面,但后者更懂身份的尊贵;在行家眼中,能够在名流聚集的西郊拥有家业,才能真正说明一个人的地位。宋美龄、白崇禧、陈纳德、沙逊家族、厉树雄、邓小平……这些在中国现当代历史格局中产生重要影响的人物,都曾生活在西郊,特别是以西郊宾馆为基准的三公里范围内,更是藏龙卧虎满是传奇······
1.30年代财富象征——发了财,就到虹桥路上买地盖别墅吧
1901年,虹桥路由上海公共租界工部局越界筑路至程家桥,以其附近的虹桥镇命名。当时虹桥路东端为今广元西路交通大学,后于1990年代改道至徐家汇。在当时,虹桥路远离工业化的闹市喧嚣,但又不至于太过遥远。在车行可及的范围里,它显示着一派安逸乡村风光,而且空气清新,空间开阔、浓荫密布,是发达后追求生活品质的富人家庭理想的度假之地。
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从1930年代开始十余年间,这里曾经修建250多幢别墅建筑,至今留存的著名别墅有1390号、1430号宋氏别墅、1440号陈氏别墅、1518号、2258号孔氏别墅、2275号、2310号罗别根花园、2374号、2409号沙逊别墅、2419号泰晤士报社别墅、美丰银行别墅等。其中一部分在1949年以后改为宾馆,如龙柏饭店、西郊宾馆等。原高尔夫球场则在1950年代改建为上海动物园。而这么多别墅中,对于国内外的一些人来说,最出名的或许就是沙逊别墅了。
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沙逊别墅由颇有房地产投资眼光的英籍犹太商人维克多·沙逊。这位在上海建造了沙逊大厦、河滨大楼、华懋公寓、仙乐斯等大批房产的大亨,于1930年购入虹桥约60亩土地建设而成。二战结束后,沙逊将别墅卖给上海新富裕起来的宁波商人厉树雄,后者在这座私人别墅成立起一所“虹桥俱乐部”,实行会员制,会费每人500美金。会员大多是上海、南京财政金融界的大人物,曾有人开玩笑:“假如在某个星期天中午有一枚炸弹落在俱乐部的房顶上,第二天中国的金融就会一片混乱。”可见当时虹桥路俨然是全中国金融行业的心脏所在。这也就是为什么会有文章开头的那句流传在老上海街头巷尾的话了——“发了财,就到虹桥路上买地盖别墅吧”。
2.60年代神秘佳话——上海“中南海”,主导国际外交格局 
让西郊在历史上闪光的第二个时期,要从现在被誉为“国宾道”的虹桥路说起,这个称号始于1964年虹桥机场国际航班的开通。当年的外交礼仪中有“夹道欢迎”仪式,第一架登陆虹桥的国际航班便是当时的巴基斯坦总统阿尤布?汗专机。从那时起,上海市民便在虹桥路上夹道欢迎来沪访问的外国元首或首脑。
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1972年2月,美国总统尼克松破冰之旅,来上海签署“上海公报”,紧接着日本首相田中角荣为恢复中日邦交正常化,到访上海,外宾车队从虹桥路至中山西路右转向东至新华路下立交隧道驶入新华路,继续向东驶入淮海中路的锦江饭店。
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之后,还有许多外宾从这条路上经过,每每这样的外事活动发生,都成了周边居民的节日,这些活动也改变了虹桥路的面貌——这里不再是一条略显乡野、名人避世的道路,而是一条处于中国第一线的道路,大家欢迎的,都是从报纸头版头条上走下来的人物,是主导世界外交格局的人物,是未来改变世界的人物。
虹桥路对于很多老上海人来说,不仅是富裕的代名词,也是一个很神秘的地方。神秘是因为虹桥路上的现在的西郊宾馆和虹桥迎宾馆,当年分别使用“414”、“415”的保密代号,还有那条现已绝迹的徐虹铁路支线。
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西郊宾馆——上海人称这座园林是“上海的中南海”,有关这座庭院式国宾馆的景致无须笔者赘述。这座宾馆接待了诸如毛主席、邓小平等众多国内元首,更有邓小平7次在西郊宾馆过年的佳话。
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3.20世纪初豪宅云集——出则繁华,入则宁静,身份与地位的象征
西郊,作为上海传统的豪宅区,成熟的生活配套,便捷交通,更是拥有浓荫的百年林海,这里之于虹桥板块无疑是其偏重生活区的上乘之选。由于此处作为西郊国宾馆的所在地,历来就是国家元首和外国友人的沪访下榻,三公里划定国宾界,享有永久限高权。资源的特殊性和稀缺性,注定这里仅仅只是少数人的生活圈。可以说,能置业在西郊,某种程度上也是身份和地位的一种象征。
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西郊不仅环境静谧,周边配套也十分完善,不管是学校——长宁实验幼儿园、中福会宋庆龄幼儿园、江苏路第五小学、长宁实验小学;还是医院——上海交通大学附属同仁医院、解放军第八五医院、上海长虹医院;亦或是商业——龙之梦购物中心(长宁店)、百联西郊购物中心、高岛屋百货。这样的配套让西郊成为了长宁区内数一数二的优质居住地。更不要说,西郊还有中环高架,2、10号线地铁也四通八达,去往市中心的人民广场,静安寺、徐家汇等商圈基本都在半小时内能到达。
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如此的便利居所,自然吸引了大批的开发商在此开发楼盘,不过,随着城市的发展,西郊这里的开发地块也越来越少了,使得目前板块内还是以老上海人为主体。新上海人如果想要在西郊置业,除了购买为数不多的高端一手房之外,更多的还是依靠区域内的利发国际。
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根据利发国际网数据显示,截止至2017年11月8日,西郊区域内一共有439套利发国际源挂牌出售中,其整体均价为7.8万/平,相比于附近的仙霞、金虹桥等区域高出不少,但是低于古北区域。
在总价上来说,500万以上的利发国际一共226套,占了5成以上,说明西郊楼市还是以高端改善为主体的,但是并不是说刚需族在西郊就无法立足,还是仍有213套房源总价在500万以下,更有62套利发国际总价在300万以下的,房价非常亲民。在户型面积方面,90平以下的刚需户型一共有245套,90平以上的改善户型一共有194套,其中150平以上的大户型有104套,相比于其他面积段的房源算是比较多的。在户型上来看,西郊区域的利发国际对于高端改善置业的购房者来说算是一个很好的选择,大量的较为优质的3-5房的次利发国际可以供选择。
在利发国际成交方面,根据利发国际网数据显示,截止至2017年11月8日,近3个月以来,别墅中成交最多的是御墅花园(别墅),公寓成交最多的是新泾家苑。
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新泾家苑建成于2008年,算是比较年轻的二手小区,小区二手均价为5.8万/平。小区出行交通便利,超市菜场林立,生活设施齐全。小区和外环高架以及北瞿高速,直线距离大约0.3公里。可以说小区在自身条件和配套上都算是比较不错,但是小区本身是动迁房,在隔音效果上可能会差一点。另外小区边上便是上海虹桥机场,机场的噪音和辐射可能会对小区有点影响。在西郊区域内,该小区算是刚需族的集中之选。
  
  
  
  

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御墅花园(别墅)位于剑河路688弄,目前利发国际均价为8.3万/平,共有4套别墅在售。该小区距离西郊宾馆仅300米,周边环境清幽(笔者亲自探盘过哦),沿街配套还算是完善,更高层次的配套可以在1公里外的百联西郊购物中心附近得到解决。小区街对面是一家国际化的民办幼儿园——长宁民办哈比桥治幼儿园,该幼儿园采用国际化教育手段,中英文双语教学,让孩子赢在起跑线上。1000万起步的总价对于刚需族来说会是一个很重的负担,但是对于一些注重周围环境的改善族来说,真的可以去看一下。
   
  
  
  

4.未来大虹桥核心——宜居宜业,安心安家
西郊是长宁区最西端的板块,也是与虹桥交通枢纽、虹桥商务区关系最为紧密的板块,因其地理位置等方面的优越性,西郊已经表现出自身的优势。
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在大虹桥建设不断推进的同时,西郊将因虹桥机场的所在而处于整个大虹桥区域的核心地理位置。也是长宁区推进大虹桥的各项建设不能忽略之地。在未来大虹桥板块不断发展成熟,西郊会承接虹桥板块资源溢出效应,不仅人流量会变多,城市建设也会再上一个台阶。
“十三五”期间长宁将进行临空地区的城市更新,对于虹桥机场附近区域的居住环境进行改善,将机场所带来的噪音辐射困扰降到最低。作为和虹桥机场无缝对接的西郊来说,这将会大大改善区域内居住环境,让原先因为这些因素而退却的购房者能够安心置业。
未来五年,上海将重点推进包含了西郊区域在内的虹桥临空经济园区和虹桥机场东片区的开发建设,会对西郊区域内的老旧居住区开展社区微更新,让西郊区域内的老小区更加适宜居住。另外在西郊区域的外环、临空地区及苏州河沿线构建慢行系统,把区域生活节奏逐渐放慢,集约化利用城市现有空间,营造更为舒适宜居的城区。
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